국토교통부가 오피스텔·도시형생활주택 등 非아파트 신축매입임대 사업에 참여하는 민간 사업자의 자금 부담을 낮추는 방안을 7월 20일부터 전면 시행한다고 밝혔다. 지난 5월 22일 발표했던 「非아파트 공급 보완방안」을 두 달 만에 실제 시행 단계로 옮긴 것이다.
가장 눈에 띄는 대목은 숫자다. 이번 조치로 사업자가 초기에 직접 조달해야 하는 사업비 부담이 토지비의 30% 수준에서 10%까지 낮아진다. 지금까지는 땅을 확보하고 착공하기 전까지 사업비의 상당 부분을 사업자가 직접 마련해야 했는데, 이 구조가 이번 조치로 크게 바뀐다.
무엇이 어떻게 바뀌나
이번 조치는 세 가지 축으로 이뤄져 있다. 초기 자금 부담 최소화, 매입기준 완화, 조기 착공 유도다.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 초기 자금 지원 | 토지 확보 지원금 토지비의 **최대 80%**로 상향 (기존 70%) |
| 매입기준 완화 | 동(棟) 단위 매입 대신 부분 매입 허용 |
| 조기 착공 | ‘先 착공 – 後 공사비 검증’ 방식 적용 |
토지 확보 지원금은 한국토지주택공사(LH)가 사업자에게 지급하는 돈이고, 여기에 더해 주택도시보증공사(HUG)가 잔여 토지비와 설계비 등 초기 사업비에 대한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출보증을 강화한다. 공사비 지급 방식도 준공 시점에 몰아주던 데서 3개월 단위 공정률에 따라 나눠 지급하는 방식으로 바뀐다.
자금조달 단계별 지원, 이렇게 달라진다
| 단계 | 기존 | 개선 |
|---|---|---|
| 토지 확보 + 착공 전 | LH 토지비의 70% 지원 | LH 토지비의 80% 지원 + HUG 토지비의 10% 보증 |
| 착공 ~ 준공 | 골조공사 후 60% / 준공 시 90% 지급 | HUG 초기 사업비 보증(토지비 20% 한도) + 3개월 단위 공정률 반영 지급(누계 90% 이내) |
| 품질점검 | 총 매입비 누계 100%(잔여 10%) | 동일(잔여 10%) |
특히 이 자금조달 부담 완화 조치는 올해 이미 접수한 사업건에도 모두 소급 적용된다는 점이 실무적으로 중요하다. 새로 시작하는 사업자뿐 아니라 이미 진행 중인 사업장도 이번 개선안의 혜택을 받을 수 있다는 뜻이다.
매입기준도 함께 완화됐다
그동안은 100세대 규모 사업장이면 전체를 한 번에 매입하는 동(棟) 단위 방식만 가능했지만, 이제는 일부 세대만 부분 매입하는 것도 허용된다. 규제지역 내 최소 매입기준도 낮아졌다.
| 구분 | 기존 | 개선 |
|---|---|---|
| 매입방식 | 동 단위 매입만 가능 | 부분 매입 허용(예: 100세대 중 20~50세대) |
| 최소 매입기준(규제지역) | 서울 19호 / 경기 50호 | 서울·경기 10호 이상 |
이 조치는 그동안 LH 매입 대상에 들지 못했던 소규모 물량까지 흡수할 수 있게 한다는 점에서, 다양한 입지의 임대주택 공급 확대로 이어질 여지가 있다.
이것부터 확인하세요, 매입가 산정방식별 적용 차이
여기서 사업자가 실수하기 쉬운 지점이 하나 있다. ‘先 착공 – 後 공사비 검증’ 방식은 공사비 연동형으로 약정한 사업장에만 적용되고, 감정평가 방식으로 매입가를 산정하는 사업장에는 적용되지 않는다는 점이다. 업계에서는 지난해까지 50가구 이상 수도권 신축매입임대에 적용되던 공사비 연동형이 올해 들어 가구 수와 무관하게 감정평가 방식으로 일원화되면서, 정작 조기 착공이 필요한 사업장 상당수가 이번 개선 효과를 온전히 누리기 어렵다는 지적도 나온다.
또한 감정평가로 매입가가 산정되는 경우, 시세보다 보수적으로 책정되는 경향이 있어 자금조달 부담이 줄어도 원가 회수 자체가 어려운 사업장이 있을 수 있다는 점도 참여 전에 따져봐야 할 부분이다. 이번 조치가 ‘자금을 빌리기 쉬워진 것’이지 ‘사업성 자체를 보장하는 것’은 아니라는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.
왜 지금 이런 조치가 나왔나
배경에는 심상치 않은 공급 통계가 있다. 국토교통부 준공 실적 통계에 따르면 지난해 서울 비아파트(연립·다세대·다가구주택) 준공 물량은 전년보다 20%대로 줄었고, 아파트 준공 물량과 비교한 비중도 한 자릿수까지 떨어진 상태다. 전세사기 여파와 땅값·공사비 상승이 겹치며 民間 사업자들이 사업을 꺼리게 된 결과라는 분석이 많다.
국토교통부는 이번 조치를 포함한 대책을 통해 향후 2년간 수도권 신축매입 목표를 기존보다 1만 1000가구 늘려 6만 2000가구 수준으로 확대하겠다는 계획도 함께 밝힌 바 있다. 규제지역 공급 목표 역시 크게 상향 조정됐다.
정리하면 이렇다
- 토지 확보 지원금 최대 80%, PF 대출보증 강화로 초기 부담 완화
- 부분 매입 허용, 규제지역 최소 매입기준 10호로 완화
- 공사비 연동형 사업장은 ‘先 착공 – 後 공사비 검증’ 적용, 감정평가형은 해당 없음
🔗 국토교통부 정책브리핑(molit.go.kr) 및 LH 매입임대 공고 페이지에서 세부 공고문을 확인할 수 있다.
윤기자의 한마디 지난 매입임대 관련 기사를 올린 뒤 가장 많이 받은 질문은 “이번 지원 확대가 이미 진행 중인 사업장에도 적용되느냐”는 것이었다. 답은 그렇다. 국토교통부는 올해 이미 접수한 사업건에도 이번 조치를 모두 소급 적용한다고 명시했다. 이미 사업을 진행 중이라면 별도 신청 없이 개선된 지원 기준을 그대로 적용받을 수 있는지 담당 부서에 확인해보는 것이 첫 순서다.
실제로 “정부 지원이 늘었으니 무조건 유리해졌다”고 단순하게 받아들이는 경우가 많지만, 매입가 산정 방식이 감정평가형이냐 공사비 연동형이냐에 따라 이번 조치의 체감 효과가 크게 갈린다는 지적이 반복적으로 나온다. 조기 착공 혜택은 공사비 연동형 사업장에만 해당하고, 감정평가형 사업장은 매입가 자체가 시세보다 낮게 책정될 수 있어 자금 조달이 쉬워진 것과 사업성이 좋아진 것은 별개로 봐야 한다.
참여를 검토 중이라면 우리 사업장이 어떤 매입가 산정 방식을 적용받는지부터 확인하고, LH·HUG 담당 부서에 소급 적용 여부와 보증 한도를 직접 문의해보길 권한다. 서류를 준비하기 전에 산정 방식부터 확인하는 것이 순서다.
(출처: 국토교통부 주거복지지원과)